Măsurători BOMA pentru clădiri comerciale
Audit de suprafețe conform standardului BOMA 2017, pornit de la scanare 3D cu Leica RTC360 — precizie ±2 mm.
Cereți ofertăMăsurătorile BOMA stabilesc, după un standard internațional recunoscut, câți metri pătrați se închiriază efectiv într-o clădire comercială și cum se calculează cota-parte din spațiile comune. Lucrăm pornind de la scanare 3D laser, nu de la planurile de arhitectură, astfel încât suprafețele din contract să reflecte realitatea construită. Serviciul se adresează proprietarilor și administratorilor de mall-uri, clădiri de birouri, spații de retail și hale logistice.
Ce măsoară, concret, un audit BOMA
BOMA (Building Owners and Managers Association International) este organizația care, din 1915, definește standardul global pentru măsurarea suprafețelor clădirilor comerciale. Standardul BOMA 2017 Office Buildings stabilește definițiile exacte pentru termenii care apar în orice contract serios de leasing: ce este suprafața închiriabilă, ce este suprafața utilizabilă, ce intră în zonele de circulație și cum se calculează share-ul din spațiile comune.
Un audit realizat de noi acoperă toate cele cinci categorii, pentru fiecare nivel și pentru clădire în ansamblu.
| Termen | Ce înseamnă | Unde contează |
|---|---|---|
| Gross Building Area (GBA) | Suprafața brută, măsurată la exteriorul pereților. | Costuri de operare și impozite |
| Rentable Area | Suprafața pentru care chiriașul plătește efectiv chirie, incluzând cota-parte din spațiile comune. | Calculul chiriei |
| Usable Area | Suprafața pe care chiriașul o poate utiliza fizic, măsurată la interiorul pereților. | Spațiul real folosit |
| Major Vertical Penetrations | Scări, lifturi, ghene tehnice, atriumuri. | Se scad din Rentable Area |
| R/U Ratio | Coeficientul dintre Usable și Rentable, de obicei între 1,10 și 1,25. | Eficiența clădirii |
Fără aceste definiții comune, fiecare parte — chiriaș, proprietar, agent imobiliar, broker — poate folosi propria interpretare. De aici pornesc dezacordurile contractuale, recalculările de share la utilități și renegocierile.
Pentru cine facem măsurători BOMA
Serviciul se adresează proprietarilor și administratorilor de clădiri comerciale — mall-uri, clădiri de birouri, spații de retail, hale și depozite logistice.
Situațiile în care un audit BOMA este folosit uzual: leasing comercial, cu stabilirea Rentable Area și a R/U Ratio pe fiecare spațiu; tranzacții imobiliare comerciale — vânzări, achiziții, evaluări; audit financiar al activelor imobiliare și raportare către investitori; calcule de share pentru utilități, mentenanță și taxe; analiză de profitabilitate per chiriaș, per zonă sau per clădire.
Măsurătorile BOMA sunt realizate de Innovo Groupe SRL, entitatea din grup specializată în topografie inginerească, asistență topografică în șantier, cadastru și măsurători BOMA.
De ce măsurăm prin scanare 3D, nu „după plan”
Multe contracte se semnează cu suprafețe preluate direct din planurile arhitectului. Problema este că planul reflectă intenția proiectantului, nu realitatea construită. Diferențele de 2-5% apar frecvent din modificări pe parcursul execuției, abateri admise sau erori cumulate ale măsurătorilor grafice.
Noi pornim de la teren. Scanăm spațiul cu Leica RTC360 — până la 2 milioane de puncte pe secundă, precizie ±2 mm — și capturăm inclusiv detaliile structurale care influențează direct calculele BOMA: grinzi, coloane, ghene tehnice. Norul de puncte devine un model 3D georeferențiat, în care fiecare suprafață este măsurată digital, nu interpretată grafic.
Diferența dintre o măsurătoare grafică tradițională și un audit BOMA făcut corect poate ajunge la 5-15% din suprafața totală — în orice direcție. Pe un portofoliu comercial, acel procent se traduce în chirie, în share la utilități și în valoarea de bilanț a activului.
Confuziile care costă: suprafață utilă vs. suprafață închiriabilă
A doua greșeală frecventă din piața românească este confuzia dintre Usable Area și Rentable Area. Usable Area este ce vede chiriașul când intră în spațiu; Rentable Area include și cota-parte din spațiile comune. Dacă proprietarul facturează Rentable Area fără să declare clar R/U Ratio aplicat, chiriașul poate să nu observe diferența și să accepte un cost cu 10-20% mai mare decât ar trebui.
A treia este folosirea standardului BOMA 1996 în locul celui din 2017. Versiunea 2017 aduce definiții mai precise pentru spații moderne — open-plan, mezanine, atriumuri, zone de coworking. Pe clădirile cu atriumuri și spații deschise, diferența între cele două versiuni poate fi de 3-8%.
În rapoartele noastre, fiecare valoare este însoțită de note de audit care permit verificarea independentă.
Rapoarte verificabile, nu cifre pe hârtie
Fiecare audit se închide cu un raport care poate fi refăcut punct cu punct: planuri 2D adnotate cu toate suprafețele, tabele Excel cu calculele defalcate per spațiu și note de audit pentru fiecare valoare.
Lucrăm cu echipament Leica propriu — nu subcontractăm tehnologia critică — iar livrabilele sunt compatibile cu orice software de proiectare: AutoCAD, Revit, ArchiCAD. Innovo Graph lucrează sub certificările ISO 9001:2015 și ISO 14001:2015 și este Leica Geosystems Partner.
Ce livrăm
Calcul suprafețe BOMA
Determinarea precisă a suprafețelor brute, nete, comune și private conform standardelor BOMA în vigoare, defalcat pe fiecare nivel și pe clădire în ansamblu.
Planuri tehnice actualizate
Planuri de arhitectură la scară, adnotate cu marcarea zonelor și a suprafețelor calculate.
Tabele de calcul defalcate
Fișiere Excel cu calculele pe fiecare spațiu: GBA, Rentable Area, Usable Area, Major Vertical Penetrations și R/U Ratio.
Raport BOMA certificat
Document tehnic complet, cu note de audit care permit verificarea independentă a fiecărei valori. Utilizabil în tranzacții imobiliare, evaluări și raportări comerciale.
Suport pentru intabulare
Asistență la actualizarea documentației cadastrale în baza măsurătorilor BOMA.
Cum lucrăm
Scanare 3D pe teren
Scanăm integral spațiul cu Leica RTC360 — până la 2 milioane de puncte pe secundă, precizie ±2 mm — inclusiv grinzile, coloanele și ghenele tehnice care influențează calculele BOMA.
Procesare și modelare
Punctele scanate sunt convertite într-un model 3D georeferențiat. Toate suprafețele se măsoară digital, fără erori de interpretare grafică.
Aplicarea standardului BOMA 2017
Calculăm cele cinci categorii — GBA, Rentable Area, Usable Area, Major Vertical Penetrations și R/U Ratio — pentru fiecare nivel și pentru clădire în ansamblu.
Raport, planuri și tabele de calcul
Livrăm planuri 2D adnotate cu toate suprafețele, tabele Excel cu calculele defalcate per spațiu și note de audit care permit verificarea independentă a fiecărei valori.
Proiecte de referință
Lucrări reale din portofoliul nostru, cu locație și context.
Peek & Cloppenburg — Palas Iași
Măsurători BOMA pentru magazinul din complexul Palas, realizate pentru Iulius Real Estate în 2023. Provocarea principală: spațiul comercial împărtășește elemente structurale, utilitare și de evacuare cu spațiile învecinate. Măsurătorile BOMA precise au permis stabilirea exactă a Rentable Area și a R/U Ratio aplicabil pentru contractul de leasing, fără renegocieri ulterioare.
ELI Parks — Hala Carrefour Bacău
Măsurători BOMA pentru evaluarea suprafețelor și a spațiilor comerciale închiriabile, 2024. Hala principală, spațiul refrigerat și cele 14 loading docks au necesitat scanare integrală, pe o structură cu grinzi expuse, coloane multiple și funcțiuni diferite — depozit, frigorific, comercial. Rezultatul: rapoarte detaliate pentru gestionarea operațiunilor și calcule de share precise per locator.
„Inițial, costul serviciilor ne-a părut ridicat, dar colaborarea ne-a demonstrat că diferența de preț față de alte firme este justificată prin calitatea excepțională a muncii lor.”
Un caz concret, cu cifre: câți metri pătrați închiriați, de fapt — cum diferă suprafața BOMA de cea din contract.
Câți metri pătrați închiriați, de fapt?
Spuneți-ne câteva detalii despre clădire — tipul de spațiu, suprafața aproximativă și scopul măsurătorii (leasing, tranzacție, raportare financiară) — vă facem o evaluare gratuită și răspundem în maximum 24 de ore. Măsurătorile BOMA sunt realizate de Innovo Groupe SRL, cu echipament Leica propriu.
Cereți ofertă