Un exemplu cu cifre concrete

Imaginează-ți un mall de 25.000 mp. În contractele cu chiriașii, suprafața închiriabilă e specificată drept 24.500 mp. Prețul mediu al chiriei este 12 EUR/mp/lună.

Ce nu știi: după un audit BOMA realizat conform standardului 2017, suprafața închiriabilă reală e 27.300 mp. Diferența — 2.800 mp — înseamnă pierderi de ~402.000 EUR pe an, doar din chirii nemobilizate. Plus diferențele la utilități, share-ul din spațiile comune, taxele ANCPI, alocările pentru operare.

Acesta nu e un exemplu exagerat. Este exact tipul de problemă pe care îl întâlnim regulat. Diferențele între o măsurătoare grafică tradițională (sau „după plan") și un audit BOMA făcut corect pot fi de 5-15% din suprafața totală — în orice direcție.

Costul unui audit BOMA se recuperează rapid

Pentru o clădire de 5.000-20.000 mp, costul unui audit BOMA complet este, de obicei, recuperat în primele 3-12 luni — doar prin corectarea contractelor existente sau prin pregătirea celor noi corect din start.

Ce este BOMA și de ce a devenit standardul internațional

BOMA (Building Owners and Managers Association International) este organizația care, din 1915, definește standardul global pentru măsurarea suprafețelor clădirilor comerciale. Standardul BOMA 2017 Office Buildings este utilizat în mod uzual în:

  • Leasing comercial — mall-uri, birouri, retail, depozite logistice
  • Tranzacții imobiliare comerciale — vânzări, achiziții, evaluări
  • Audit financiar al activelor imobiliare — IFRS, raportare către investitori
  • Calcule de share pentru utilități, mentenanță, taxe
  • Analiză de profitabilitate per chiriaș, per zonă, per clădire

De ce contează? Pentru că BOMA stabilește definițiile exacte pentru cei 5 termeni care apar în orice contract serios: ce e suprafața închiriabilă, ce e suprafața utilă, ce sunt zonele de circulație, cum se calculează share-ul din spațiile comune.

Fără BOMA, fiecare parte (chiriaș, proprietar, agent imobiliar, broker) poate folosi propria definiție. De aici încep dezacordurile, refacile contractuale, plățile suplimentare și pierderile.

Cei 5 termeni BOMA 2017 pe care orice proprietar trebuie să-i știe

1. Gross Building Area (GBA) — Suprafața brută totală

Suprafața măsurată la nivelul fiecărui etaj de la exteriorul pereților. Include absolut tot: spații de chirie, zone tehnice, scări, holuri, casierei, ghene. Este folosită pentru calculul costurilor de operare și pentru impozite.

2. Rentable Area — Suprafața închiriabilă

Suprafața pentru care chiriașul plătește efectiv chirie. Se calculează pornind de la suprafața închiriabilă a fiecărui spațiu, plus o cotă-parte din spațiile comune ale etajului și ale clădirii (R/U Ratio).

3. Usable Area — Suprafața utilizabilă

Suprafața efectivă pe care chiriașul o poate utiliza fizic. Exclude pereții, scările, holurile, lifturile. Este măsurată de la interiorul pereților.

4. Major Vertical Penetrations

Toate elementele de comunicație verticală: scări, lifturi, ghene tehnice, atrium-uri. Se scad din Rentable Area și nu se includ în calcule pentru chiriași.

5. R/U Ratio (Rentable/Usable Ratio)

Coeficientul de multiplicare între Usable Area și Rentable Area. De obicei între 1,10 și 1,25, în funcție de eficiența clădirii. Acest coeficient determină share-ul efectiv per chiriaș din spațiile comune.

3 greșeli frecvente în piața românească care te costă bani

Greșeala #1 — Folosirea măsurătorilor grafice „după plan"

Multe contracte se semnează cu suprafețe luate direct din planurile arhitectului. Problema: planurile reflectă intenția designerului, nu realitatea construită. Diferențele de 2-5% apar frecvent din modificări pe parcursul execuției, abateri admise, sau pur și simplu măsurători grafice cu erori cumulate.

Greșeala #2 — Confuzia „suprafață utilă" cu „suprafață închiriabilă"

Usable Area este ce vede chiriașul când intră în spațiu. Rentable Area include și cota-parte din spațiile comune. Dacă plătești pe suprafața utilă, plătești mai puțin. Dacă proprietarul facturează Rentable Area fără să declare clar R/U Ratio aplicat, chiriașul poate să nu realizeze diferența — și să accepte un cost cu 10-20% mai mare decât ar trebui.

Greșeala #3 — Folosirea standardului BOMA 1996 în loc de 2017

BOMA a fost actualizat în 2017 cu definiții mai precise pentru spații moderne: open-plan, mezanine, atriumuri, zone de coworking. Multe firme încă folosesc standardul 1996, care poate genera diferențe de 3-8% pe clădirile moderne cu atriumuri și spații deschise.

În imobiliarele comerciale, suprafața nu este doar un număr — este baza fiecărui contract, fiecărei facturi, fiecărei evaluări. Diferența între o măsurătoare corectă și una aproximativă se vede în fiecare lună, pe fiecare factură, pe fiecare contract reînnoit.

Cum arată o măsurătoare BOMA realizată corect

În proiectele noastre, procesul are 4 pași clari, fiecare cu livrabile verificabile:

  1. Scanare 3D pe teren cu Leica RTC360 — capturăm fiecare element cu precizia milimetru, inclusiv detaliile structurale (grinzi, coloane, ghene tehnice) care influențează calculele BOMA.
  2. Procesare și modelare — punctele scanate sunt convertite în model 3D georeferențiat. Toate suprafețele sunt măsurate digital, fără erori de interpretare grafică.
  3. Aplicarea standardului BOMA 2017 — calculăm toate cele 5 categorii (GBA, Rentable, Usable, Major Vertical Penetrations, R/U Ratio) pentru fiecare nivel și pentru clădire în ansamblu.
  4. Raport detaliat cu cote, planuri și Excel — primești un raport care include planuri 2D adnotate cu toate suprafețele, tabele Excel cu calcule defalcate per spațiu, și note de audit ce permit verificarea independentă a fiecărei valori.

Exemple reale din portofoliu

Hala Carrefour Bacău (ELI Parks)

Am realizat măsurători BOMA pentru evaluarea precisă a suprafețelor și a spațiilor comerciale închiriabile. Hala principală, spațiul refrigerat și cele 14 loading docks au necesitat scanare integrală. Provocarea: structuri cu grinzi expuse, coloane multiple și spații cu funcțiuni diferite (depozit, frigorific, comercial). Rezultatul: rapoarte detaliate care permit gestionarea operațiunilor și calcule de share precise per locator.

Peek & Cloppenburg, Palas Iași

Magazin în interiorul complexului Palas. Provocarea principală: spațiul comercial împărtășește elemente structurale, utilitare și de evacuare cu spațiile învecinate. Măsurătorile BOMA precise au permis stabilirea exactă a Rentable Area și a R/U Ratio aplicabil pentru contractul de leasing — fără surprize sau renegocieri ulterioare.

Bottom line

Dacă deții sau administrezi spații comerciale — birouri, mall-uri, depozite logistice — și nu ai făcut un audit BOMA în ultimii 3 ani, există o probabilitate semnificativă să pierzi sau să plătești suplimentar bani din cauza măsurătorilor inexacte sau a definițiilor neclare.

La Innovo Graph, abordarea BOMA nu este un serviciu opțional. Este pasul de bază pe care îl recomandăm cu tărie înainte de orice contract major de leasing, înainte de orice vânzare comercială, înainte de orice audit financiar al activelor. Pentru că într-o piață în care fiecare metru pătrat contează, nu îți permiți să ghicești.

Înapoi la toate articolele